Szacuje się, że średni czas finalizacji transakcji wynosi od trzech miesięcy do 2 lat. Najczęstszymi powodami różnic w czasie są oczywiście cena, lokalizacja, a nawet jakość kontaktu z właścicielem mieszkania.
Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli mieszkań chcących pozbyć się swojej nieruchomości?
- zbyt wysoka cena, nieadekwatna do lokalizacji i standardu lokalu,
- zły stan mieszkania,
- sentyment, który nie pozwala właścicielowi wybrać „godnego następcy”,
- brak dostępności czasowej właściciela, a jednocześnie brak chęci współpracy z pośrednikami nieruchomości,
- powierzenie sprzedaży zbyt dużej ilości agencji nieruchomości, które muszą ze sobą konkurować,
- brak możliwości negocjacji, na które liczą kupujący,
- źle napisane ogłoszenie, źle zrobione zdjęcia, zbyt kwieciste i nieprawdziwe opisy, mała ilość informacji,
- brak dokumentów potrzebnych do sprzedaży.
Podatek od sprzedaży mieszkania
Jeśli właściciel zamierza sprzedać mieszkanie, musi liczyć się z tym, że jego obowiązkiem może być zapłacenie podatku od dochodu osób fizycznych, w skrócie PIT-u. Kto musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym? Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia lub otrzymania w spadku wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Od 2019 roku, w tym przedziale czasowym uwzględniany jest łączny okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę i spadkobiercę.
Podatek ten płaci się od:
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
- nieruchomości oraz ich części,
- udziału w nieruchomości,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Jeśli właściciel dopiero po upływie 5 lat od kupna zdecyduje się na sprzedaż mieszkania, podatek go nie obowiązuje. Warto jednak pamiętać, że upływ lat liczony jest od następnego roku po tym, w którym została nabyta nieruchomość.
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie musi wiązać się w ogóle z płaceniem podatku pod warunkiem, że cały przychód ze sprzedaży sprzedający przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Należą do nich m.in. zakup nowej nieruchomości, remont własnego M, spłata kredytu hipotecznego nabytego przed sprzedażą lokalu itp. Właściciel ma na to 2 lata. Jeśli jednak nie wykorzysta całej kwoty, z pozostałych pieniędzy musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym.
Dokumenty wymagane do sprzedaży mieszkania:
- akt notarialny nabycia nieruchomości,
- dokument ze spółdzielni w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- zaświadczenie o braku zameldowania osób w lokalu,
- dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych,
- w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności potwierdzenie opłat rocznych lub opłaty jednorazowej
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Kiedy już sprzedający porozumie się z kupującym i zostaną załatwione wszystkie formalności, warto podpisać stosowny dokument gwarancyjny. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania stanowi potwierdzenie chęci sprzedaży przez właściciela i nabycia przez kupującego nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Jest ona istotna dla obu stron, ponieważ rezerwuje lokal, który w tym czasie nie może być sprzedany innej osobie.
Warto pamiętać, że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie wymaga obecności notariusza, a mimo to w świetle prawa jest wiążąca. Aby sprzedający i kupujący poczuli się bezpieczniej, można umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzeć u notariusza. Zyskuje ona wtedy status aktu notarialnego, a egzekwowanie roszczeń z jej tytułu staje się zazwyczaj szybsze.
Pamiętajmy, że za pracę notariusza, czyli m.in. sporządzenie aktu notarialnego oraz rozpoczęcie procedury zmian w zapisach księgi wieczystej, trzeba będzie zapłacić. Taksa notarialna jest różna i zależy od wysokości kwoty, na którą opiewa mieszkanie na sprzedaż. Do tego doliczyć trzeba również podatek od czynności cywilnoprawnych (2% kwoty sprzedaży) i opłaty sądowe. Zwyczajowo przyjęło się, że powyższe opłaty pokrywa kupujący.
Poniżej przedstawiam link do kalkulatora opłat notarialnych, który pomoże w szacunkowym obliczeniu maksymalnej wysokości opłat w związku z daną transakcją.